Согласование реконструкции здания

Согласование реконструкции здания – такая же необходимая процедура, как и разрешение на строительство. Получать разрешение необходимо практически в 99% случаев.

Под реконструкцией зданий подразумевается значительное изменение внешнего вида здания, его функционального назначения, этажности или полезной площади. Всё это говорит о том, что архитектурное сооружение претерпевает значительные изменения, из-за чего и необходимо согласование проекта реконструкции.

Постоянные изменения закона

Именно эта привычная вещь мешает спокойно спать обыкновенным гражданам и помогает разбогатеть юристам. Регулярно изменяющиеся положения, относительно архитектурных объектов, порядок согласования реконструкции или строительства, прочие нормативные документы могут очень легко запутать даже специалистов. Вот и приходится инспекторам нашей компании давать один дельный совет всем клиентам – обязательно за решением вопроса обращаться к нам.

Данная ситуация очень сильно напоминает приём лекарств ещё до начала жалоб на здоровье.  Как бы там ни было,  предварительно проконсультировавшись,  Вы гарантированно «не заболеете» и к вам не придут «доктора» из управления архитектуры, защиты объектов исторического наследия или горсовета, наказать Вас за то, что Вы не выполнили согласование реконструкции нежилого помещения или ветхого домика в  престижном районе города.

Для того чтобы на каждый заказ квалифицированно отвечать, необходимо регулярно обновлять знания, знакомясь только с актуальными материалами. У наших специалистов есть не только актуальный порядок согласования реконструкции зданий разного назначения, но и опыт работы с утверждёнными положениями и разъяснениями к нему.

Отличие реконструкции от перепланировки

Реконструкция, перепланировка и переустройство относятся к строительным работам, в ходе которых меняются характеристики объектов. Но разница между указанными понятиями существенна, как и процесс согласования:

• при реконструкции меняются основные характеристики объекта, тогда как перепланировочные работы влекут только изменение конфигурации (например, перенос стены в пределах одного помещения, без увеличения площади или этажности строения);
• получение разрешения на реконструкцию происходит в рамках государственного стройнадзора, тогда как согласование перепланировки в зданиях нежилого назначения происходит путем утверждения проекта собственником;
• на период реконструкции здание или его часть обычно выводятся из эксплуатации, тогда как при перепланировках работы проводятся только в отдельных помещениях.

Если на объекте будет проводиться реконструкция, перепланировка обычно тоже входит в состав работ. Например, при надстройке может одновременно меняться конфигурация последнего этажа. В этом случае безопасность работ подтвердит экспертиза и разрешение на реконструкцию, а отдельное согласование перепланировки не требуется.

Этапы правильного получения разрешения на реконструкцию

Основанием для проведения реконструкции может являться решение собственника, дефектные ведомости о состоянии несущих конструкций и частей здания, объекта незавершенного строительства. Для получения разрешения на строительство нужно выполнить действия по списку:

• получить согласие правообладателей, если это требуется по закону;
• выбрать проектную организацию, состоящую в СРО, какой является компания Смарт Вэй;
• предоставить проектировщику доступ для обследования и обмеров, передать техническую и правоустанавливающую документацию;
• получить проект реконструкции здания или объекта незавершенного строительства;
• заказать градостроительный план земельного участка, на котором расположено реконструируемое здание или сооружение;
• собрать документы, необходимые для подачи заявления в Госстройнадзор, получения разрешения на строительство.

Разрешение будет выдано на срок, предусмотренный проектной документацией. На основании разрешения можно начать строительные работы.

Подготовка проекта на реконструкцию невозможна без проведения инженерных изысканий. Такое правило указано в ст. 47 Градостроительного кодекса РФ. Инженерные изыскания могут проводиться организациями или ИП, состоящими в СРО (отдельные исключения из этого правила указаны в законе).

Изыскания проводятся путем обследования участка и объекта в натуре, изучения технической и правоустанавливающей документации. Целями инженерных изысканий при подготовке проекта являются:

• получение данных о природных условиях по месту предстоящих работ, выявление техногенных факторов воздействия на окружающую среду и землю;
• проверка целевого назначения объекта;
• описание всех строений и линейных объектов, расположенных на земле, близлежащей застройки;
• обоснование архитектурных и объемно-планировочных решений, проектирования инженерной защиты, выбор компоновки объекта или его части;
• расчеты оснований, фундаментов и конструкции объекта, близлежащей застройки;
• принятие решение о проведении земляных работ;
• определение иных условий для безопасного проведения работ.

Итоги инженерных изысканий оформляются единым документом и используются для разработки проекта, его последующего согласования.

Для подачи документов в уполномоченный орган, проект должен включать в себя пояснительную записку, схему планировочной организации земельного участка, архитектурные решения, проект организации работ, планы инженерных сетей, описание близлежащей застройки, иные разделы. Также необходимо провести экспертизу проекта, поскольку без положительного заключения нельзя рассчитывать на получение разрешения.

После изготовления проекта, для получения разрешения на реконструкцию нужно подать заявление в Госстройнадзор. В список документов к заявлению входит:

• проектная документация, утвержденная проектировщиком, руководителем экспертной организации и заказчиком;
• правоустанавливающие документы на объект капитального строительства, линейные объекты и землю;
• градостроительный план территории, срок действия которого не превышает 3 года;
• положительное заключение экспертизы, копия свидетельство об аккредитации негосударственной экспертной организации;
• положительное заключение на реставрацию объекта культурного наследия (при необходимости);
• согласие всех собственников здания или предприятия на проведение реконструкции;
• иные документы, указанные в нормативных актах.

Подать документы можно не только в Госстройнадзор, но и через учреждения МФЦ. Срок на рассмотрение заявления и представленных документов составляет 7 дней, однако для реконструкции отдельных видов объектов он может быть увеличен. Также допускается выдача аналогичного разрешения для отдельных этапов реконструкции (это нужно указать в тексте заявления). Если по итогам рассмотрения документов выносится отказ в выдаче разрешения, его можно обжаловать в судебном порядке. Также при вынесении отказа может потребоваться дополнительное проектирование, полная или частичная перестройка объекта.

После получения разрешения можно начать реконструкцию, заключить договор с подрядчиком. После завершения работ, объект нужно ввести в эксплуатацию, получить акт приемочной комиссии, разрешение Госстройнадзора. С этим документом необходимо обратиться к кадастровому инженеру и заказать технический план. В техплане будут отражены новые параметры объекта после реконструкции, которые используют специалисты Росреестра для обновления данных ЕГРН. После внесения изменений в ЕГРН собственник получит выписку из реестра. На этом реконструкция считается завершенной.

Ответственность за незаконную реконструкцию

Сбор бумаг и прохождение процедуры получения разрешения — трудоемкий процесс. Чтобы избежать проблем, владельцы нежилых помещений часто идут в обход законодательства и выполняют работы без выполнения оговоренных выше бюрократических процедур. Но это большой риск, ведь действия нарушителей подпадают под статью 9.5:

• Часть 1. В ней указано, что реконструкция без получения разрешения влечет к наложению штрафа на нарушителя. Если в этой роли выступает обычный гражданин (физическое лицо), придется заплатить от двух до пяти тысяч рублей. Сложнее обстоит ситуация, если нарушителем является компания (юридическое лицо). Здесь штрафные санкции более суровые и составляют от 0,5 до 1 миллиона рублей. Кроме того, законодательно допускается приостанавливать работу такой компании на период до 90 дней. Закон относится к подрядным организациям и застройщикам, которые выполняли незаконную реконструкцию.
• Часть 5. При отсутствии соответствующего разрешения ввод реконструированного объекта является незаконным. Это, в свою очередь, влечет наложение взыскания в размере до 1000 рублей. Если речь идет о должном лице, взимается штраф до двух тысяч рублей. В случае, когда нарушителем является юридическое лицо, придется заплатить до 20 тысяч рублей.

В каких случаях разрешение не требуется?

Выше отмечалось, что разрешение на реконструкцию необходимо при внесении глобальных изменений в объект (добавлении этажей, увеличении площади, изменении назначения и так далее). Если речь идет о менее масштабных работах, в оформлении разрешения нет нужды. Сюда стоит отнести:

• Монтаж дверей и окон в уже имеющиеся проемы.
• Изменение размера помещения за счет сноса одной или нескольких перегородок.
• Выполнение работ, которые не влекут за собой увеличения или уменьшения площади.

Таким образом, любые изменения в конструкции недвижимости, которые не приводят к корректировке его пределов, можно делать без выполнения рассмотренных выше мероприятий.

Сложности согласования (узаконивания) незаконной реконструкции здания

В некоторых случаях владельцы пытаются обойти законодательство, выполняя реконструкцию зданий без соответствующих разрешений и согласований.

При этом они забывают об ответственности, которая возникает в данном случае. В лучшем случае речь идет о крупных штрафах и предписаниях об узаконивании самовольной реконструкции, в худшем случае объект незаконного строительства может попасть в перечень объектов Постановления правительства г. Москвы №819-ПП от 11.12.2013г. и №829-ПП от 08.12.2015г., согласно которым, он будет подлежать сносу.

Помните, что узаконивание (легализация) незаконной реконструкции здания постфактум — сложный и длительный процесс, нередко связанный с судебными тяжбами. Именно поэтому перед началом строительно-монтажных работ необходимо иметь все согласования и разрешение на строительство.

"ИНТЕХ" - инжиниринговая компания. На нашем ресурсе air-ventilation.ru Вы можете узнать необходимую информацию и получить коммерческое предложение.

Отзывы о компании ООО "ИНТЕХ":

Информация, размещенная на сайте, носит ознакомительный характер и ни при каких условиях не является публичной офертой.